このページでは、サブリースのメリット・デメリット、について詳しくに紹介していきます。
サブリースを導入しようか検討中の方に、ここだけはチェックしておきたいポイントをまとめていますので、最後まで目を通してみてください。
目次
サブリースのメリット
まずはサブリースのメリットからみていきましょう。
賃料が安定する
サブリースを利用する上で、一番の魅力が賃料が安定することではないでしょうか。
サブリース会社と契約すると、物件を一括借上げて運営を代行してくれます。
ですので、賃料は空室や滞納の影響を受けません。結果的に、賃料収入は安定し借り入れたローン返済も安定します。
管理する手間が大幅減
入居者を募集する必要がない
サブリース会社が独自の情報網や集客ノウハウを駆使して、物件に入居者を呼び込みます。
そのため、オーナーが直接的に集客を行う必要がありません。
家賃回収もお任せ
賃貸借契約は、サブリース会社と入居者の間で行われます。
そのため、サブリース会社が集金をおこなってくれるため賃金の請求・催促などの手間も省くことが可能です。
トラブル対応がない
賃貸借契約がサブリース会社と入居者の間で行われているため、入居者とのトラブルは基本的にサブリース会社が対応してくれます。
たとえ訴訟になったとしても、当事者にならなくても良いのは物件管理において大きなメリットではないでしょうか。
経理上の処理を簡素化
オーナーは、基本的にサブリース会社と賃貸借契約を結ぶだけで、入居者から入る家賃やその他の費用を毎回計上する必要はありません。
サブリース会社が変わりに全てやってくれるので収支管理は非常に楽です。
結果的に確定申告も簡素化することが可能です。
サブリースのデメリット
次にサブリースのデメリットをみてみましょう。
手数料がかかる
サブリース会社と契約する場合は、集客〜集金まで代行してもらうため手数料がかかります。
会社にもよりますが、通常の家賃よりも5%程度少ない収入となります。
入金フローが遅れる
こちらも会社によりますが、サブリース会社が集金を行い、そこからオーナーに手数料を引いた額の家賃が振り込まれます。
敷金・礼金を取れない
基本的に敷金・礼金はサブリース会社の取り分となります。
入居者の選定ができない
入居者はサブリース会社が集客し契約するため、たとえ物件の所有者であったとしても入居者の選定を行うことはできません。
契約解除が難しい
契約期間内は、オーナー側からの契約解除が原則できません。
契約更新時期が定められているため、時期をみて解約する必要があります。
反対に管理会社からの契約解除は可能な形で契約が結ばれていることも多くあります。
サブリースとは
サブリースとは、物件の運営・管理の一部または全てをサブリース会社に任せる業態のことです。
物件の一括借り上げと呼ばれます。
通常の不動産経営と異なり、入居者はサブリース会社と契約し、物件所有者は入居管理業務をサブリース会社に委託する形となります。
まとめ
・一括借上の保証期間の賃料は原則変動する
・敷金・礼金はもらえない
・免責期間は家賃保証なし
・会社倒産のリスクも考慮する
物件の管理・運営にとって最大のリスクは空室率であり、この空室があまりにも多くなる収入が少なくなります。
収入が少なくなれば建物の修繕に当てられる金額がなくなり、それによってアパートやマンションの状態が悪くなると安くしても買い手がつかなくなるという悪いサイクルが発生するのです。
本来であれば所有者が気をつけなければならない点なのですが、何も知識がない人間には対処が難しいといえます。
そこでサブリース側が委託する際の契約で最低限の賃料収入を口座に入れてくれるので、たとえ空室率が高くてもある程度の収入を得ることが可能になります。
次に不動産投資というのは、購入した物件が売れなければ利益につながりません。
購入した物件が売れるためには、さまざまな情報網を駆使して発信し購入者のニーズにこたえなければならないといえます。
しかし管理・運営と一緒で、この点でも何も知識や人脈がない人間では到底不可能です。そこでサブリース側が半分の所有権を委託してもらうことによって、これらの情報発信や契約締結といった部分を代行してくれるので買い手が付きやすいのです。
