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【かんたん解説】普通借家契約と定期借家契約の違い

不動産オーナーの方には、馴染み深いかもしれませんが「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いをはっきりと理解している方は意外と少ないのではないでしょうか?

今回は、普通借家契約と定期借家契約の違いについて解説していきます。

普通借家契約とは

普通借家契約とは、基本的に借家に住むために借主と貸主で交わす契約のことです。

普通借家契約は主に契約期間と中途解約の特約を定めることになります。
普通借家契約を結ぶ場合、契約期間を決めることになりますが、この時に注意したいのは1年未満の契約を行なう場合です。

通常、契約期間は1年以上で設定することが基本となりますが、1年未満の契約期間を設定した場合、それは期間の定めがない契約としてみなされ契約更新もありません。

また、契約を結ぶ際に中途解約における特約を定めることで、もし何らかの理由があった時に途中で契約を解除することができます。
中途解約を行う1ヶ月~2ヶ月前に中途解約を申し込むことで、スムーズに解約できる特約を定めるのが一般的です。

定期借家契約(定期建物賃貸借契約)とは

定期借家契約とは、平成12年3月に定められた法律「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」で、決められた契約期間が満了になった時点で契約更新を行うことなく確実に契約を終了するものです。
最初に定めた契約期間が満了になった時点で終了するため、契約更新や中途解約はできないようになっているのが特徴です。
ただし、建物の床面積が200平方メートル以内の場合、親族の介護などやむを得ない理由で現在の住居を離れなければならない場合は途中解約が認められることもあります。

定期借家契約は1年未満の契約も可能ですが、もし契約が満了となった場合でも住み続けたい時は借主と貸主が話し合った上で合意の元、敷金や礼金、仲介手数料といった費用を支払うことで再契約が可能です。

また、基本的に借主が再契約したいと思っていても、貸主はそのまま退去を要求できるのが大きなポイントです。
貸主にとってた立ち退き料を支払わずに退去が要求できるため、貸主にとっては大きなメリットになります。

普通借家契約と定期借家契約を比較

ここで普通借家契約と定期借家契約を比較してみましょう。

まず、普通借家契約の場合、契約方法は口頭と書面の二種類から選べます。
正当な理由がなければ契約更新となり、1年未満の契約期間を定めることができます。
特約が定められていれば中途解約も可能であり、借主と貸主がお互いに賃料変更を行うことも可能です。
もちろん最初に特約によって一定期間賃料の増減を行わないように定められていれば、それに従わなければなりません。

対する定期借家契約の場合、契約方法は公正証書や契約書面のみです。
更新の有無を問わず契約満了になった時点で終了となり、1年未満の契約も可能です。
基本的に中途解約は不可能ですが、やむを得ない事情によって住居を離れなければならない場合は中途解約できる場合があります。
最初に特約が定められていれば賃料の増減を行うことができます。

なお、二種類の契約には建物の契約期間に上限はありません。
ただ、定期借家契約の場合、貸主は契約満了となる半年~1年の間に借主に対して契約が満了となることを知らせる通知義務があります。
期間内に通知を忘れていた場合、期間満了後に退去を迫ることができなくなる可能性があります。
また、1年未満の契約を行なった場合は通知義務が発生しません。

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