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普通借家契約と定期借家契約の切り替えのメリット・デメリット

不動産のオーナーになると入居者との契約形態は、頭を悩ませるタネの一つです。

今回は、普通借家契約と定期借家契約の切り替えのメリット・デメリットについて解説していきます。

普通借家契約を定期借家契約へ切り替える際のメリット

普通借家契約から定期借家契約に切り替えた場合、違いがはっきりあらわれるのは契約期間に関する考え方です。

前者の場合、通常は2年程度を契約期間とし、満了した場合は契約更新が可能です。
これに対し、後者の場合は更新という概念がなく、貸主と借主の双方が再契約に合意しない限りは期間満了をもって契約が解消されます。

借主側から見た場合、たとえば同じ物件に2年以上入居する場合、普通借家契約であれば更新時に賃料変更の可能性があるのに対し、定期借家契約の場合は期間満了まで賃料の額が変わらないということになります。

したがって、支出の予測が立てやすいというメリットが生まれます。

一方、貸主側には、契約満了までは安定した賃料収入が得られるというメリットがあります。
というのも、定期借家契約の場合は、入居者に転勤や療養などのやむを得ない事態が発生した場合を除いては、原則として中途解約ができないという定めがあるからです。

普通借家契約を定期借家契約へ切り替える際のデメリット

契約更新がないという定期借家契約の特徴は、時として貸主にとってデメリットになることもあります。

なぜなら、契約期間中に景気動向の変化などがあり、近隣の賃料相場が大幅に上がったりした場合、普通借家契約であれば更新時に賃料を見直すことができますが、定期借家契約では賃料変更ができないからです。

反対に、近隣の賃料相場が大幅に下がった場合は、借主にとってデメリットが発生することもあります。というのも、定期借家契約は原則として中途解約ができないため、期間満了までは近隣に比べて割高な賃料を支払い続けなければならなくなる可能性があるからです。

また、定期借家契約の場合は契約期間が満了したら再契約しない限りは確実に物件を明け渡さなければなりません。

そのため、事業用物件として借りているような場合は新しい事業拠点の確保が必要になるばかりでなく、取引先に事業所移転の通知を出したり、法人ならば登記を変更したりといった手間が生じます。

平成12年3月1日以前の普通借家から定期借家への切り替えは「借地借家法改正附則3条」で当分の間禁止されている

普通借家契約とは

普通借家契約とは現在広く行われている賃貸借契約の方式で、契約期間に制限はありませんが、1年未満の期間を設定した場合は期間の定めのない契約と見なされます。

期間満了後は、正当な事由がない限りは貸主側から更新を拒絶することができません。

一方、借主側は更新するか否かを自由に決めることができます。
中途解約の場合も同様ですが、予告期間などについて一定の制限を加えることは可能です。契約は書面が原則ですが、口頭による契約も可となっています。

定期借家契約とは

定期借家契約は、2000年の法改正によってスタートした契約方式です。

契約期間に制限がないのは普通借家契約と同じですが、1年未満の契約も有効です。

更新制度はなく、当初の契約期間満了とともに自動的に契約は終了します。再契約することは可能です。

また、特に定めを設ける場合を除いては借主側から中途解約を申し出ることができません。

ただし、床面積が200平方メートル未満の居住用建物であれば転勤や療養、親族の介護などのやむを得ない事情によって住み続けることが困難になった時は法律の定めにしたがって解約できます。

まとめ

一般的に、貸主側に有利な条件を定められるのが、定期借家契約。
借主側に有利な条件を定められるのが、普通借家契約となります。

一般的な住居においては普通借家契約が多いですが、業務用倉庫などの賃貸には様々な条件・制約が付く場合があるので契約形態はしっかりと確認しておきましょう。

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