このページでは、転貸借の注意点・リスクについて詳しくに紹介していきます。
転貸借を検討中の方に、ここだけはチェックしておきたいポイントをまとめていますので、最後まで目を通してみてください。
転貸借(てんたいしゃく)とは・・・
物件や土地を借りた借主が、
さらに第三者に借りた建物や土地を又貸しすること。
目次
転貸借の注意点
私たちが日常生活を行っていく際にも、時折モノの貸し借りがある時があります。
通常、モノの貸し借りにおいては、賃貸借契約を貸し主である賃貸人と借り手である賃借人の間で行います。
しかし場合によっては、この賃借人が更に別の人にこの物件を貸し出す事がある可能性があります。
通常、又貸しは賃貸人の承諾なしには行う事はできません。
転貸借をする際には、少なくとも賃貸人の承諾が必要である事が原則です。
ここからは、物件オーナーから転貸借の承諾を得られた場合の注意点を見ていきましょう。
物件オーナーから転貸借の承諾を得るまでは、賃借人(借り手)の立場でしたが、転貸借する場合は、賃貸人(貸し手)としての責任が発生します。
①集金のリスクを負う｜転貸借時に生じる賃貸人(貸し手)としての責任
賃借人(借り手)から月々の集金を行う必要が生じます。
そして物件オーナーへの支払いを行う必要があります。
もちろん物件オーナーへの支払いが遅れるなどがあると、転貸借契約自体が危ぶまれますので、賃借人からの支払いが遅れても物件オーナーへの支払いを遅らせるわけにはいきません。
特に事業者ではなく一般の方に貸し出す場合は、ある程度キャッシュフローに余裕が必要となります。
②近隣住民とトラブルになる場合がある｜転貸借時に生じる賃貸人(貸し手)としての責任
住居人によっては、騒音や生活時間帯のズレなどにより近隣住民とのトラブルが発生する場合があります。
住居人と近隣住民のトラブルは、物件オーナーにも苦情報告がされる可能性があり、対処に追われると予想外の労力がかかります。
転貸借で起こり得るリスク
近所住人へのトラブルや賃借物件内での違法な行為のほかに、修繕などが発生した場合の費用負担のトラブルが発生した場合、賃貸人は損害賠償などを賃借人に請求するのか、転借人に請求するのかが曖昧になります。
転貸借を禁止することで、賃貸人はトラブルがあったとき賃借人に損害賠償請求や契約の取り消しが可能となります。
このような事情から、通常、転貸借を禁止している物件が多いため、契約書に転貸借を許可する旨が記載さいれていない場合は、別途承諾を得る必要があります。
物件に適用される転貸借契約の例外
無断で転貸借をしていた場合は、物件オーナーから契約解除を求められる場合があります。
しかしながら、貸主に対する背信的行為であると認めるに足らない「特段の事情」がある場合、賃貸人と賃借人の関係が転貸借により壊れる事がないのであれば、「民法第612条2項による解除権は発生しない」と解されている規定です。
また、裁判所が物件オーナーに代わって、転貸借を許可する事ができるという規定も存在します。
転貸借(又貸し)とは
不動産における一般的な「転貸借」とは、物件オーナーから物件や部屋を借り、賃借人に又貸しする物件の運用方法です。
物件所有者は貸借者(A)と賃貸借契約を結びます。
その貸借者(A)が別の第三者(B)と賃貸借契約を結ぶことで、賃貸人(A)と賃借人(B)の関係が出来上がることで成立します。
まとめ
・原則、転貸借をする前に、賃貸人の承諾を得る必要がある
・賃借人に無断で転貸借をしていた場合、物件の契約解除を求められる場合がある。
・例外、貸主に対する背信的行為であると認めるに足らない「特段の事情」がある場合、解除権は発生しない。
いかがでしたでしょうか？
転貸借の注意点・リスクを解説しました。
転貸借には、物件を仲介する際に生じるリスクがありますが、場合によっては「転貸借」の賃料差額で儲けを期待できるのは、魅力的ではないでしょうか。
