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用途地域は倉庫探しで重要?今更聞けない用途地域のキホン

貸し倉庫を探していると、物件の詳細欄で用途地域(ようとちいき)という項目をみかけると思います。

この用途地域は、倉庫探しには関係があるのでしょうか?

本記事では、倉庫探しで用途地域は重要なのか、用途地域に関しての基本的な情報を解説していきます。

用途地域とは

そもそも用途地域とは、国土交通省が都市計画において土地の使い方を定めた地域のことです。用途別に住宅地で8つ商業地で2つ工業地で3つと、13地域に区別されています。

都市計画は市街化区域と市街化調整区域に分かれていて、積極的な市街化を進める市街化区域では用途地域は必ず定める必要があります。

市街化を抑制する市街化調整区域では用途地域は原則として定めないこととしています。市街化地域にも市街化調整区域にも属さない都市計画上の区域では、用途地域を定めても定めなくても良いことになっています。

用途地域で決められている事

それぞれの用途地域で決められている事は異なります。
用途地域ごとに、まとめてみました。

*用途地域名称は、資料、サイトによっては略称で書かれていることもあります。

【住宅地の場合】

第一種低層住居専用地域(略:一低住)

低層住宅のための地域です。
小規模店舗、事務所を兼ねた住宅、小中学校なども建築が可能です。

第二種低層住居専用地域(略:二低住)

主に低層住宅のための地域です。
小中学校、150㎡までの店舗なども建築が可能です。

第一種中高層住居専用地域(略:一中高)

中高層住宅のための地域です。
病院、大学、500㎡までの店舗なども建築が可能です。

第二種中高層住居専用地域(略:二中高)

主に中高層住宅のための地域です。
病院、大学、1,500㎡までの店舗や事務所なども建築が可能です。

第一種住居地域(略:一住)

住居環境を守るための地域です。
住居地専用ではないので、住宅、商業施設、工業施設が混在する地域も多く、住宅のほかに、3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなども建築が可能です。

第二種住居地域(略:二住)

主に住居環境を守るための地域です。
住宅、商業施設、工業施設が混在しているが主に住居の割合が高い地域です。
住居のほかにホテル、パチンコ店、カラオケボックスや、10,000㎡までの店舗や事務所なども建築が可能です。

準住居地域(略:準住)

道路の側道において区分を定めた地域で、主に幹線道路沿いが準住居地域に指定される場合が多いです。
住宅のほかに病院、学校や、10,000㎡までの店舗、事務所、ホテル、パチンコ店、カラオケボックスなども建築が可能です。

田園住居地域(略:田住)

農業の利便促進と良好な住居環境を保護するための地域です。
2018年から13番目の用途地域として導入されました。
住居のほか、生活に必要な学校、診療所、小規模の店舗や飲食店などが最低限の建築物が建築可能です。

上記が住宅地の用途地域です。
次に商業地・工業地の用途地域を紹介します。

【商業地】

近隣商業地域(略:近商)

周辺住民が日用品の買い物をしたり、周辺住民の利便性を向上させるための地域です。店舗や事務所のほか、学校、ホテル、パチンコ店、カラオケボックス、映画館、車庫・倉庫、小規模の工場なども建築が可能です。

商業地域(略:商業)

主に大都市など地域の中心的な商業地が指定された、周辺住民の利便性を向上させるための地域です。銀行、映画館、飲食店、百貨店など、風俗施設を含めたほぼ全ての商業施設の建築が可能です。工場や危険物取扱施設の建築には規制があります。

【工業地】

準工業地域(略:準工)

主に軽工業の工場やサービス施設などが指定された地域です。
危険性や環境悪化が大きい工場以外はほとんどの建築が可能です。
住宅、学校、病院、一般的な商業施設なども建築可能です。

工業地域(略:工業)
どんな工場でも立てられる地域です。
住宅や店舗は建築可能ですが、学校、病院、ホテル、映画館、歓楽施設などは建築が禁止されています。

工業専用地域(略:工専)

工場のための地域です。
どんな工場も建築が可能ですが、住宅、店舗、学校、病院などの建築は禁止されています。
工場に付随する事務所、保育所、診療所などは建築が可能です。

倉庫の建築ができる地域・できない地域

用途地域は用途別に住宅地で8つ、商業地で2つ、工業地で3つと、13地域に区別されており、その種別ごとの特徴は前述しました。

それではどの用途地域では倉庫の建築ができるのか解説していきます。

国土交通省の「用途地域による建築物の用途制限」では、倉庫は「工場・倉庫等」に属し、「倉庫業倉庫」と「自家用倉庫」の大きく二つに分類されています。

倉庫業倉庫の建築ができる用途地域は以下の通りです。

倉庫業倉庫の場合・・・

【建築ができる用途地域】
・準住居地域
・近接商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業用地域

自家用倉庫の建築ができる用途地域は以下の通りです。

自家用倉庫の場合・・・

【建築ができる用途地域】
・第二種住居地域
・準住居地域
・近接商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業用地域

【条件付きで建築ができる用途地域】
・第二種中高層住居専用地域(2階以下かつ1,500㎡以下)
・第一種住居地域(3,000㎡以下)
・田園住居地域(農産物および農業の生産資材を貯蔵するための倉庫)

これらが倉庫が建築できる用途地域一覧です。

また、用途地域には「見直し期間」があり、用途地域が見直され、変更する場合があります。

見直し期間では、都市計画マスタープランが見直されるなど、将来の市街地のあるべき姿に変更が生じる場合など、土地利用の動向や都市基盤施設の整備状況が把握されたときに一斉に見直されるのが基本となっています。

用途地域の基本まとめ

用途地域は、計画的な市街地を形成するために設けられたルールです。

市街地における住居、商業、工業などの土地利用は、種類の異なるものが混ざっていると互いの生活環境や利便性に影響が出てしまします。用途の異なる建物が建築されるなどの非効率を避けるために、用途地域は定められています。

用途地域が指定されている地域では、建築物の用途制限だけではなく、建て方にもルールが設けられるなど、細かく規定されています。

用途地域に従い建築物が建てられることで、住みやすい場所、買い物に便利な場所、働きやすい場所が綺麗に整備できます。
建築物が用途に応じた場所で建築されることは、街の機能を十分に発揮するために必要なことなのです。

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