周辺相場よりも安い物件の詳細をみてみると、「市街化調整区域」という地目である場合があります。
この「市街化調整区域」とは一体どのような区域なのでしょうか。
また、なぜこの「市街化調整区域」では相場よりもやすいのか、また、この「市街化調整区域」で貸倉庫は借りれるのかを解説していきます。
貸し倉庫を借りる前に知っておきたいことは、下記記事でも解説しています。
市街化調整区域とは？
「市街化調整区域」とはあまり市街地開発をせず、無秩序な市街地の拡大を防ぐ為に設定されている区域のことです。
対して「市街化区域」は街を活性化させる為に設定される区域で、マイホームや商業施設が多くあったり、新規で建てるのに適した区域です。
そのため、市街化調整区域には以下のような特徴があります。
市街化調整地域には上記のような特徴があります。
では、具体的に「どのような」建物が市街化調整区域では建てられるのか、見ていきましょう。
市街化調整区域で建てられる建物
「市街化調整区域」では、都市計画法に適合する建築物以外は建築することができません。
市街化調整区域で建てられる建物は都市計画法の法第29条・法第34条で指定されています。
また建物の用途によって、建築許可を出すための細かい基準が設けられており、建築したい建物の用途が決まらないと、建築許可がおりない場合があります。
地域によっても、建築可否が変わる可能性があるので、「市街化調整区域」で建築を行いたい場合には、必ず、管轄の自治体などに事前相談を行いましょう。
仮に、倉庫であれば、「何を保管するのか」「営業倉庫であるかどうか」などの用途を確定し、事前相談を行い建築の可否に関して審査を受ける必要があります。
例外的に、建築許可がなくても市街化調整区域で建築ができるものもあります。
・農業用倉庫
・駅舎、その他鉄道の施設
・図書館
・博物館
・公民館
・変電所
など公益上必要な建築物
・非常災害のために必要な応急処置として行う開発行為
その他、下記の施設も市街化調整区域にて建築が可能です。
・都市開発法第34条の立地基準に該当するもの
・市街化調整区域に住んでいる人の日常生活に必要な物品を販売する店舗
・ガソリンスタンド
・道の駅などの休憩所
・市街化調整区域に編入された際に、所有権等を保有していた者が所定の手続きを行い建築する自己の居住用又は業務用建築物。
出典)都市計画法第34条
建築許可が不要の物件でも、所定の手続きは必要です。
また、地域やエリアにより、建築許可が必要になる場合もあります。
必ず自治体などに確認、相談するようにしましょう。
市街化調整区域で貸し倉庫を借りれる？
基本的に、市街地調整区域で倉庫は借りられないケースが多いです。
しかし、市街化調整区域の設定時期や、倉庫の種類や用途によって、市街化調整区域内でも、「貸し倉庫」として利用できる物件もあります。
市街化調整区域では、建物の用途によって建築の可否が決まります。
市街化調整区域内では、農業用倉庫などは建築できるので、倉庫も存在しています。
しかし、市街化調整区域では建築時に用途を明らかにしておく必要があるので、「危険物倉庫」や「営業倉庫」など、特定の用途での使用が出来ない場合や、賃借自体が禁止されている可能性もあります。
貸せないと知らずに賃貸に出すオーナーや不動産業者まで居るので、後々のトラブルを避けるためも、借りる前に以下を確認する必要があります。
・登記されているか
・建築確認などの法的な書面の確認
・管轄自治体への用途の事前相談、確認
市街化調整区域内の物件を貸倉庫として利用できるかは、地域や管轄自治体などによって判断が変わる可能性が高いので、必ず物件を借りる前に、使用用途の可否や使用条件などを確認するようにしましょう。
まとめ
市街化調整区域では、建てられる建物に制限があります。
原則、市街地調整区域で倉庫は借りられないケースが多いです。
ただし、市街化調整区域の設定時期や、倉庫の種類や用途によって、市街化調整区域内でも、「貸し倉庫」として利用できる物件もあります。
市街化調整区域には、農林漁業用に建てられた倉庫やその周辺の住人のための店舗が撤退した場合にその建物が賃貸に出されている可能性があります。
これらの倉庫などの物件には、賃貸できる物件とできない物件が混じっているので、以下を事前に確認するようにしましょう。
・登記されているか
・建築確認などの法的な書面の確認
・管轄自治体への用途の事前相談、確認
万が一、貸倉庫や営業倉庫として利用してはいけない物件を知らずのまま利用していたことが賃貸後にわかると、建物の解体や、立ち退きを求められる可能性もあります。
また、火災保険に入れない可能性もあります。
市街化調整区域で建てれる建物は、物件用途ごとに細かく定められており、素人では判断が難しい場合が多いです。
なるべくトラブルを避けるためにも、不動産業者や管轄自治体などへ、事前相談、確認を行うようにしましょう。
